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Generales
1. ¿Mi propiedad se encuentra dentro de las posibles expropiaciones?
Hasta la fecha, las propiedades a expropiar son las contempladas en el oficio número CETAC-OF-2017-0252 del Consejo Técnico de Aviación Civil, considerado en el Decreto Ejecutivo No. 40431, que es la declaratoria de interés público y nacional de los terrenos para la construcción del Aeropuerto Internacional Metropolitano de Costa Rica, publicado en La Gaceta del 13 de junio de 2017 (Alcance No. 138). La Municipalidad de Orotina tiene a disposición del público el listado de propiedades que aparece en el citado oficio. Igualmente, el listado está a disposición en la dirección electrónica presidencia.go.cr/nuevoaeropuerto.
2. ¿Dónde encuentro el mapa en donde pueda ver los terrenos a expropiar y la ubicación del área comprometida?
Es información se está gestionando ante el Consejo Técnico de Aviación Civil. Una vez que la Municipalidad cuente con ella, podrá disponerse a los propietarios interesados.
3. ¿Garantías de la municipalidad de no trabas o tanto papeleo para la próxima construcción de vivienda?
Sobre el particular la Municipalidad de Orotina acaba de integrar el sistema APC (Administrador de Proyectos de Construcción, conectado directamente con el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), que automatiza prácticamente la totalidad del procedimiento, bastando que el interesado cumpla con los requerimientos técnicos y normativos.
Valga anunciar, además, que la Municipalidad de Orotina no denegará solicitudes de permiso de construcción que se soliciten sobre los inmuebles que aparecen la lista de expropiación. No obstante, advierte y advertirá sobre las condiciones y consecuencias jurídicas, al tratarse de inmuebles que serían objeto de expropiación, en particular que, al ser expropiados, pasarán a ser propiedad del Gobierno (Estado) para el proyecto aeropuerto, y que, según el artículo 24 de la Ley de Expropiaciones (Ley No. 7495 reformada por Ley No. 9286), para la fijación del valor que se pagará por la expropiación “solo se tomarán en cuenta las mejoras necesarias introducidas después de la declaración de interés público”. Como antes se dijo, la declaratoria de interés público salió publicada en La Gaceta del 13 de junio de 2018 (Alcance 138). Así las cosas, se corre el riesgo de que la construcción efectuada a partir de esa fecha pueda no ser reconocida como parte del valor o precio de expropiación, lo cual quedará a criterio del Gobierno (El Estado) en cada caso.
4. A quienes puedo dar mis datos (correo, teléfono, etc.) para que se puedan comunicar conmigo para todo lo relacionado a la expropiación.
Con gusto la Municipalidad podrá recibirle los datos. Estamos conformando un expediente con toda la información de los propietarios, con el fin de mantenerlos al tanto de toda información, propuesta o actividad relacionada con el proceso de expropiación.
5. Tengo un pariente que no vive en el país. ¿A quién le doy la información del apoderado del señor, para que pueda mostrar la propiedad?
Con gusto la recibiremos en la Municipalidad, para, posteriormente, trasladarla al Gobierno (El Estado).
6. ¿Para el proceso de avalúo visitarán las propiedades?
En efecto, los peritos deberán visitar las propiedades.
7. ¿Quiénes van hacer los avalúos de las propiedades?
Tal como señala el decreto de declaratoria de interés público y nacional de los terrenos para la construcción del Aeropuerto Internacional Metropolitano de Costa Rica, No. 40431, publicado en La Gaceta del 13 de junio de 2017 (Alcance No. 138), corresponde el Departamento de Adquisiciones de Bienes Inmuebles del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, MOPT, que es parte del Gobierno (El Estado), ejecutar las acciones de anotación provisional y las gestiones referentes al avalúo de los precios que serán objeto de expropiación.
8. ¿El perito lo proporcionan ustedes o uno puede pagar para ver el valor real de la propiedad?
Conforme se señaló, corresponde al Departamento de Adquisiciones de Bienes Inmuebles del Ministerio de Obras Públicas y Transportes MOPT, que es una dependencia del Gobierno (El Estado), asumir los avalúos. Si los propietarios no están de acuerdo con el monto, podrán oponerse por escrito. En este caso, el Gobierno (El Estado) deberá presentar el avalúo ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, que ordenará la designación de un nuevo peritaje sin costo para el propietario, a cargo de un profesional del Poder Judicial, quien deberá revisar el avalúo enviado por el Gobierno (El Estado). El propietario será parte en este proceso y tendrá derecho a alegar lo que considere a su favor, e incluso solicitar el nombramiento de un tercer perito con costo a su cargo. También, los propietarios podrán contratar, a su costo, peritajes privados que podrán aportar como prueba al Juzgado. El Juez dictará una sentencia fijando el valor de la propiedad, considerando todos los aportes presentados por las partes al caso.
Valga mencionar que, si los propietarios no se oponen a los montos fijados en los avalúos elaborados por el Gobierno (El Estado), estos quedarán firmes y serán los que se paguen, en tanto ya no podrán ser revisados ante el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda.
9. ¿Será un pago justo de la propiedad como lo dice la ley de expropiación?
De acuerdo con el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, los avalúos deberán contener una mención clara y pormenorizada de lo siguiente: a) La descripción topográfica del terreno. b) El estado y uso actual de las construcciones. c) El uso actual del terreno. d) Los derechos de inquilinos o arrendatarios. e) Las licencias o los derechos comerciales, si procedieran conforme a la ley, incluidos, entre otros, todos los costos de producción, directos e indirectos, impuestos nacionales, municipales y seguros. f) Los permisos y las licencias o las concesiones para la explotación de yacimientos, debidamente aprobados y vigentes conforme a la ley, tomando en cuenta, entre otros, los costos de producción, directos e indirectos, el pago de las cargas sociales, los impuestos nacionales, municipales y los seguros. g) El precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el área, sobre todo si se tratara de una carretera u otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, así como para obtener un valor homogéneo y usual conforme a la zona. h) Los gravámenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el propietario para estas transacciones. i) Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoración e indemnización.
El artículo 24 señala que el perito fijará el valor de la propiedad al día en que emite su informe.
Como se señaló en la respuesta No. 8 anterior, en caso de oposición al avalúo efectuado por el Gobierno (El Estado) y una vez enviado el caso al Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, el interesado podrá solicitar un tercer peritaje a su cargo: asimismo, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Expropiaciones, el propietario podrá aportar al proceso otros elementos de prueba, por ejemplo: a) Informes de asociaciones o cámaras de corredores de bienes raíces sobre el bien en cuestión o sobre precios de la zona o de inmuebles similares. b) Fotografías, publicaciones o anuncios hechos por el propietario, los colindantes o vecinos, por cualquier medio, que ofrezcan en venta la finca expropiada u otros inmuebles de la zona. c) Valor declarado por el propietario o fijado por la Administración para efectos de cancelación de impuestos locales o nacionales. d) Valor del bien o de los colindantes, fijado para trámites bancarios. e) Informes de expertos o peritos. f) Índices de precios oficiales o de entidades privadas. g) Cualesquiera otros que permitan la valoración del inmueble.
En síntesis, la Ley de Expropiaciones contempla muchas disposiciones que tienden a fijar el precio más justo por la expropiación, en caso de que el propietario esté inconforme con el monto fijado por el Gobierno (El Estado).
10. ¿El valor de la tierra es la de mercado?
El valor de la tierra será fijado conforme con las disposiciones explicadas en la respuesta No. 9 anterior.
11. El estudio indica el valor de las propiedades. ¿Ese será el valor con el que van a expropiar o es de referencia?
Los valores indicados en el estudio elaborado por la empresa consultora contratada por el Gobierno (El Estado) son de mera referencia. Los valores válidos para la expropiación serán los que se determinen según lo indicado en la respuesta No. 9 anterior.
12. ¿Me van a pagar basados en el valor fiscal o en lo que yo valoro mi propiedad por ser un patrimonio familiar de muchos años?
Se reitera la respuesta a la consulta No. 9 anterior.
13. ¿Las propiedades las pagan o lo mueven a uno a otro lugar?
Como regla general las expropiaciones son indemnizadas en dinero. No obstante, la Ley de Expropiaciones, en sus artículos 49 y 50, refiere la posibilidad excepcional de indemnización mediante reubicación. La Municipalidad de Orotina estará requiriendo al Gobierno (El Estado) información al respecto. En todo caso, esta Municipalidad está valorando estudios y opciones a efectos de disponer a las familias que poseen vivienda en los inmuebles expropiados y condiciones que lo ameriten, de una solución sobre el particular.
14. ¿Me pagan el valor de la casa o solo el terreno?
Se considera en el avalúo el valor de ambos aspectos, es decir, tanto del terreno como de la casa o edificaciones, además de otros elementos que pudieren ubicarse en el inmueble.
15. ¿Y si hago mejoras a la casa me pagan las mejoras?
Cabe reiterar que, de conformidad con la respuesta No. 9 anterior, se tomarán en cuenta las mejoras existentes al momento del avalúo. No obstante, de acuerdo con lo dicho en la repuesta No. 3 anterior, y tal como refiere el artículo 24 de la Ley de Expropiaciones, tratándose de mejoras introducidas luego de la declaratoria de interés público, la fijación del valor solo tomará en cuenta las que hubieren sido necesarias. Cabe reiterar que esa declaratoria salió publicada en La Gaceta del 13 de junio de 2018 (Alcance 138), por lo que toda mejora introducida después de esa fecha será considerada en el avalúo solo si el Gobierno (El Estado) la cataloga como necesaria.
16. ¿Y qué hago si de mi propiedad depende la actividad económica que me da el sustento de mi familia?
Tal como se señaló en la respuesta 9 anterior, el avalúo deberá considerar el uso del inmueble. Incluso, en la reforma a la Ley de Expropiaciones que actualmente se tramita en la Asamblea Legislativa con aprobación en primer debate (expediente No. 20.062), se hace referencia a la indemnización por actividades comerciales o cualquier afectación de derechos que en razón de la expropiación (artículo 18); asimismo, se establece que el avalúo deberá indicar todos los datos necesarios para valorar el bien que se expropia, tanto del inmueble como de la actividad comercial que se esté realizando, y describirá en forma amplia y detallada el método empleado (artículo 22).
17. ¿Habrá posibilidad de aceptar o no el ofrecimiento del avalúo, hay posibilidad de apelar?
De acuerdo con procedimiento regulado en la Ley de Expropiaciones, del cual ya se hizo mención en la respuesta No. 8 anterior, una vez elaborado el avalúo por parte del Gobierno (El Estado), deberá notificarlo al propietario, quien, desde la fecha de notificación, contará con cinco días hábiles para manifestar su conformidad con el precio, bajo el apercibimiento de que su silencio será tenido como aceptación. En caso de que el propietario acepte el precio, el Gobierno (El Estado) gestionará el pago y la tramitación de la escritura de traspaso. Igual sucederá si, transcurrido ese plazo de cinco días, el propietario no manifiesta nada, salvo que el propietario se niegue a recibir el pago y a firmar la escritura, en cuyo caso el Gobierno (El Estado) enviará el caso al Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda para que resuelva sobre esos dos aspectos. En caso de que el propietario manifieste su oposición al avalúo dentro del plazo de cinco días antes dicho, el Gobierno (El Estado) deberá remitir el caso al Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda para que se tramite de acuerdo con lo señalado en la respuesta 8 anterior. En todo caso, una vez que el Gobierno (El Estado) ha presentado el caso ante el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda y haya deposita el monto del avalúo inicial, ese Juzgado dará quince días hábiles al propietario para desalojar el inmueble, o de dos meses para desalojarlo cuando el inmueble esté siendo utilizado para habitación familiar. De aprobarse una reforma a la Ley de Expropiaciones que actualmente se tramita en la Asamblea Legislativa con aprobación en primer debate (expediente No. 20.062), el Juzgado no podría eludir esa orden desalojo aún cuando considere que el valor dado por el Gobierno (El Estado) al inmueble no es justo.
18. Si yo no estoy de acuerdo con el precio, ¿debo pagar un perito? y si así fuera ¿sale de mi bolsa el pago del mismo o lo proporciona el Estado?
Se reitera la respuesta No. 8 anterior.
19. ¿Y si yo no quisiera irme y me opusiera que pasa?
En caso de oposición a desalojar el inmueble una vez transcurrido el plazo otorgado (quince días hábiles o dos meses cuando se esté utilizando para habitación familiar), el Juez ordenará el desalojo forzoso con la Fuerza Pública. Importa mencionar que la reforma a la Ley de Expropiaciones antes referida, que actualmente se tramita en la Asamblea Legislativa con aprobación en primer debate (expediente No. 20.062), establece que no será necesaria la orden del Juez para que la Administración, una vez transcurridos esos plazos, entre en posesión del inmueble, incluso con ayuda de la Fuerza Pública de ser necesario.
20. ¿Uno puede llevarse algo del inmueble (techo o cosas así)?
Eso no es legalmente posible, en tanto el inmueble como un todo (terreno y elementos constructivos) haya sido objeto de valoración y pago, por cuanto se entiende que pasa a ser propiedad del Gobierno (El Estado).
21. ¿Cuál es el plazo para notificación y cual para el desalojamiento?
Se reiteran respuestas Nos. 8, 17 y 19 anteriores.
22. ¿Qué pasará con las personas que tienen casa de bono y están dentro de la lista?
El artículo 9 de la Ley de Expropiaciones señala que el Gobierno (Estado) adquirirá los inmuebles expropiados libres de gravámenes, es decir, en este caso, libre de gravámenes por bonos de vivienda. La Municipalidad está valorando las gestiones ante las instancias gubernamentales para que los propietarios que recibieron bono de vivienda pueda ser acreedores nuevamente de este beneficio.
23. Mi casa es de bono, ¿me van a pagar la casa o solo las mejoras?
Se reiteran las respuestas Nos. 9, 14, 15 y 22 anteriores.
24. Hice mi casa con un bono crédito, ¿qué hago ahora con el préstamo?
El artículo 12 de la Ley de Expropiaciones expresa que, cuando sobre el inmueble pesen gravámenes o cargas, el Juzgado separará del monto de la indemnización la cantidad necesaria para cancelar esos gravámenes o cargas, y girará los montos respectivos a quienes corresponda, previa audiencia al expropiado y a los terceros con interés legítimo.
25. ¿Mis papás están en la lista de expropiados y dicho lote estaba en proceso de bono para adultos mayores y esta semana se aprobó, que pasará ahora con su bono?
La Municipalidad no tiene injerencia en la tramitación del bono, por cuanto se trata de un asunto que corresponde a otras instituciones, sin embargo, en importante considerar las recomendaciones contempladas en la respuesta Nos. 3 y 15 anteriores, sobre el reconocimiento de las mejoras necesarias en el avalúo. Según esa normativa, de construirse una casa de habitación se corre el riesgo de que su valor no sea contemplado en la indemnización.
26. ¿Cuándo iniciará aproximadamente el proceso de expropiaciones?
Una vez que el Gobierno (El Estado) suministre información al respecto, será dada a conocer por la Municipalidad a los propietarios.
27. ¿Cuánto dura el proceso?
Se reitera respuesta anterior.
28. ¿Cuál es el plazo para notificación y cual para el desalojamiento?
Se reiteran las respuestas Nos. 8, 17 y 19 anteriores.
29. ¿Cuánto tardan desde el momento en que me desalojan hasta que me pagan el dinero?
Se reitera respuestas Nos. 17 y 19 anteriores. En caso de que el propietario manifieste su conformidad con el avalúo el Gobierno (El Estado) deberá proceder al pago de previo al desalojo. En caso de que el propietario manifieste su inconformidad con el avalúo del Gobierno (El Estado), este último deberá remitir el caso al Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, y, a la vez, deberá efectuar el depósito del monto inicialmente determinado. Seguidamente, ese Juzgado dictará una resolución nombrando un perito del Poder Judicial para que revise el avalúo del Gobierno (El Estado) y otorgará plazo de 15 días (o de dos meses en caso de que el inmueble se esté usando como casa de habitación) para que el propietario haga el desalojo. Una vez notificado de esa primera resolución, el propietario podrá gestionar que el Juzgado le cancele el monto depositado por el Gobierno (El Estado), lo cual no impedirá que el proceso continúe y luego pueda determinarse el monto definitivo, que, en caso de ser mayor, el Juzgado ordenará al Gobierno depositar la diferencia para ser cancelada al propietario.
30. ¿La expropiación es este mismo año, cuánto tiempo más estaremos en nuestras tierras?
Esta información se estará requiriendo al Gobierno (El Estado), dado que, como hemos reiterado, el proyecto Aeropuerto es de carácter nacional, y el trámite de expropiación no corresponde a la Municipalidad de Orotina. Una vez obtenida, dicha información se estará disponiendo al conocimiento de los propietarios.
31. Si me pagan y consigo donde construir, no tengo a donde irme mientras construyo, ¿me dan tiempo de quedarme donde vivo mientras construyó en otra parte?
Se reitera la respuesta 19 anterior. La Municipalidad estará gestionando ante el Gobierno (El Estado) la posibilidad de que, cuando así lo amerite, las familias que lo requieran permanezcan en el inmueble una vez expropiado, mientras no sea realmente utilizado para el proyecto, o al menos la posibilidad de un arrendamiento de conformidad con el artículo 15 de la Ley de Expropiaciones.
32. ¿Cuánto tiempo tiene uno para hacer una construcción nueva?
La Ley de Expropiaciones no regula ningún plazo para que la persona expropiada haga una nueva construcción. La Municipalidad planteará al Gobierno (El Estado) y valorará por su cuenta las opciones para que aquellas personas que tienen vivienda en los terrenos a expropiar, cuenten con una solución alternativa en ese orden.
33. ¿Qué pasa si la propiedad posee procesos registrales pendientes, nos van a dar tiempo de resolverlos?
De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Expropiaciones, si el inmueble está en litigio, se tendrán como partes en la expropiación a las personas que aparezcan como directamente interesados en el expediente judicial, a los propietarios y a quienes figuren con derechos en el Registro Nacional. Es decir, se respetará el resultado final del proceso.
El artículo 7 de esa Ley establece que en la expropiación se oirán todas las personas que justifiquen tener sobre el inmueble a expropiar, intereses que puedan sufrir perjuicio.
Por su lado, el artículo 8 de la misma Ley dispone que la transmisión del derecho de propiedad sobre inmueble que es objeto de expropiación, permitirá al nuevo dueño adquirir los derechos y obligaciones que atañen al bien.
34. Nosotros somos del campo y vivimos de la agricultura y animales. ¿Nos va a alcanzar para comprar lo que ya tenemos?
El monto de la indemnización contempla todos los componentes del inmueble, como son terreno, edificaciones, usos, derechos, etc. Conforme con lo señalado en las respuestas Nos. 9 y 16 anteriores.
35. ¿Las propiedades incluidas en la Zona Secundaria será expropiadas también y para cuándo?
Las propiedades situadas en la Zona Secundaria no serán objeto de expropiación.
36. ¿Es cierto que nos van a pagar tan poco que no nos va alcanzar para comprar lote y construir en Orotina?
El monto a cancelar será determinado mediante un avalúo que se obtiene a partir de los factores expuestos en la respuesta No. 9. El monto se puede impugnar conforme con lo expuesto en la respuesta No. 17 anterior. En todo caso, la Ley de Expropiaciones habla de un precio justo y no de uno inferior al valor real del inmueble.
37. Según leí en el presupuesto del proyecto, se cuenta con $41.3 millones para las expropiaciones. Por otra parte, según una noticia de Teletica el proyecto es de 1.500 hectáreas (15.000.000 Mt2). Una simple división indica que se pagaría a $2,75 el m2. Pregunto: ¿Esto es correcto??
Se reitera la respuesta No. 11 anterior. Los valores citados en el informe del aeropuerto son de mera referencia. Correctamente, el valor de las propiedades se regirá por los factores expuestos en la respuesta No. 9. El monto se puede impugnar conforme con lo expuesto en la respuesta No. 17. En todo caso, la Ley de Expropiaciones habla de un precio justo y no de uno inferior al valor real del inmueble.
38. ¿Cuánto me van a pagar por mis árboles?
Se reiteran las respuestas Nos. 9, 10 y 16 anteriores.
39. ¿Tanto mi esposo como yo trabajamos, harán cita previa para el avalúo?
Se reiteran las respuestas 6 y 26 anterior.
40. ¿Poseen algún plan de reubicación o reembolsará a tiempo lo necesario para compra de terreno y casa?
Los artículos 49 y 50 de la Ley de Expropiaciones admiten la posibilidad de reubicación del expropiado e incluso de poblaciones. Estas opciones se expondrán al Gobierno (El Estado) para casos en donde aplique. La Municipalidad también valorará soluciones alternativas en esa dirección.
41. ¿Qué pasa si la propiedad posee procesos judiciales pendientes, nos van a dar tiempo de resolverlos?
De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Expropiaciones, si el inmueble está en litigio, se tendrán como partes en la expropiación a las personas que aparezcan como directamente interesados en el expediente judicial, a los propietarios y a quienes figuren con derechos en el Registro Nacional. Es decir, se respetará el resultado final del proceso.
El artículo 7 de esa Ley establece que en la expropiación se oirán todas las personas que justifiquen tener sobre el inmueble a expropiar, intereses que puedan sufrir perjuicio.
Por su lado, el artículo 8 de la misma Ley dispone que la transmisión del derecho de propiedad sobre inmueble que es objeto de expropiación, permitirá al nuevo dueño adquirir los derechos y obligaciones que atañen al bien.
42. ¿Qué pasa con las propiedades que tiene aún limitaciones del INDER?
De acuerdo con el artículo 12 de la Ley de Expropiaciones, el Registro Nacional eliminará todas las limitaciones que pesen sobre los inmuebles expropiados al momento de inscripción en favor del Gobierno (El Estado).